03 Mar
O mercado imobiliário e a financeirização do espaço urbano no México
Lido 3526 vezes | Publicado em Artigos Científicos | Última modificação em 03-03-2017 16:27:07
 
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Neste artigo da Rede Latino-americana de Pesquisadores em Teoria Urbana (Relateur), Afonso Valenzuela Aguilera analisa os impactos no território a partir das novas políticas da habitação anunciadas por Enrique Peña Neto na configuração das cidades do México. O autor mostra que, apesar das novas propostas introduzirem noções vinculadas à mobilidade, à cidade compacta e à provisão do espaço público, na prática se traduzem em uma mudança de modelo de negócios mais que um paradigma de inclusão, encontro e proximidade. O resultado são desequilíbrios territoriais e fragmentação espacial.

O INCT Observatório das Metrópoles é o representante brasileiro da Rede Latinoamericana de Pesquisa sobre Teoria Urbana (Relateur), criada com o propósito de incentivar a formação de um pensamento teórico-crítico latinoamericano sobre a problemática urbana da região, promover o intercâmbio de conhecimentos e o desenvolvimento de estudos comparados relacionados às grandes cidades da América Latina.

Para promover a difusão científica da Relateur junto ao público brasileiro, a nossa rede de pesquisa tem disponibilizado artigos, publicações e entrevistas produzidos por pensadores da problemática urbana latino-americana.

O artigo “LOS NUEVOS INSTRUMENTOS DEL MERCADO INMOBILIARIO: LA FINANCIARIZACIÓN DEL ESPACIO URBANO EN MÉXICO”, de Alfonso Valenzuela Aguilera, foi apresentado no III Congresso Internacional da Relateur.

Alfonso Valenzuela Aguilera é vinculado à Universidad Autónoma del Estado de Morelos (México).

Los mercados inmobiliarios y la transferencia de riesgos

La fase actual del capitalismo basa su expansión en instrumentos desligados de los procesos productivos, pero en cambio se apoya en otros instrumentos estrechamente ligados a los mercados de capital financiero (CITA?). De manera concurrente, los flujos de capital provenientes de la economía criminal han complejizado el sistema de flujos financieros en el que partes sustanciales de dicho capital son invertidas en el mercado inmobiliario, aprovechando la extrema laxitud de los instrumentos de planeación urbana que generan esquemas y desarrollos habitacionales insostenibles en el tiempo.

Los recientes cambios en la política habitacional en México se sustentan en el supuesto que buena parte de los cinco millones de vivienda de interés social deshabitadas (INEGI, 2010) se deben a la lejanía de las fuentes de trabajo, a los elevados costos de transporte público y a la deficiencia en infraestructura, equipamiento y servicios. No obstante, el precio de las viviendas está estrechamente relacionado con la cantidad de metros cuadrados, así como de la localización del inmueble, por lo que una vivienda mejor ubicada tiene necesariamente mayor valor que la que se encuentra en la periferia, lo que segrega aún más a la población de menores recursos que a fin de cuentas es mayoritaria. Por tanto, privilegiar la vivienda central y compacta genera una oferta interesante solo para los estratos medios y medios-altos, que buscan invertir sus ahorros más que proveer vivienda de interés social a los sectores para los que originalmente fue creada.

La vivienda de interés social, es decir, la que está dirigida a una población que percibe hasta cinco SMM (aproximadamente $10,655 o 575 $USD mensuales), se construyó de manera masiva, con sistemas constructivos de bajo costo y en localidades periféricas, asegurando con ello la alta rentabilidad de las inversiones para las desarrolladoras inmobiliarias. Esto sería posible solo con la intervención sostenida del Banco Mundial, afectando con ello tanto las políticas públicas como las estrategias de expansión territorial de las ciudades mexicanas. Sin embargo, sería con la nueva línea de políticas “habilitadoras” de los años noventa, que el Estado mexicano empezaría a condicionar el apoyo financiero al pago en especie del beneficiario, esto significa, mediante su aportación con trabajo para la obra pública o civil (CHECAR).

Al mismo tiempo, a principios de los años noventa se introdujeron las reformas al artículo 27 constitucional al tiempo que se promulgaba una nueva Ley Agraria para permitir la desincorporación de terrenos de propiedad ejidal para pasar al mercado de suelo privado, lo que significó la ampliación de la oferta territorial a los grandes desarrolladores inmobiliarios. Las políticas públicas siguieron entonces una agenda de privatización de largo aliento, al otorgarle a los municipios las facultades para legislar y aprobar los instrumentos de desarrollo urbano que le confería la Ley General de Asentamientos Humanos de 1993. Asimismo, las reformas a la Ley General de Desarrollo Urbano (AÑO?) otorgaban a la Federación las facultades para constituir reservas territoriales, así como promover la construcción de obras de infraestructura y equipamiento urbano (Kunz, 2010:156). Si bien la justificación de dichas medidas radica en la posibilidad de establecer un mejor ordenamiento urbano, la realidad es que las reformas permitieron que la iniciativa privada asumiera el control del desarrollo territorial al adquirir reservas de acuerdo con criterios comerciales y no como parte de una estrategia de desarrollo coherente.

A partir de la aguda crisis financiera que enfrentaría el gobierno del presidente Ernesto Zedillo Ponce de León (1994-2000), el presupuesto de vivienda –y en general de la política social- se redujo considerablemente, coincidiendo finalmente con las presiones del BM para adoptar las políticas habilitadoras que, en el caso de la vivienda, se centraban en la reducción de los costos de producción así como en una simplificación de los procesos administrativos. No obstante, es en la administración de Vicente Fox (2000-2006) cuando se institucionaliza el rol facilitador del Estado en el Programa Nacional de Desarrollo y Ordenación del Territorio 2001-2006, en donde anunciaba que “se transformará el papel de la administración pública federal para subrayar su función promotora del desarrollo y garantizar la atención a los grupos sociales más necesitados, además de promover y concertar políticas públicas y programas de vivienda y desarrollo urbano, y apoyar su ejecución con la sociedad civil, buscando consolidar el mercado para convertir el sector de la vivienda en un motor del desarrollo, así como instrumentar lineamientos en acuerdo con las autoridades de los estados y municipios y con organizaciones sociales, empresas privadas e instituciones educativas, para vincular proyectos de ordenamiento territorial, de oferta de servicios públicos y de construcción y mejoramiento de vivienda que sean atractivos a la inversión pública y privada.” (Ziccardi y Terán, 2001).

De acuerdo con estos lineamientos, el gobierno de Vicente Fox privilegió la inversión privada en el sector vivienda, desatendiendo la creación de reservas territoriales o de vivienda progresiva, por mencionar algunas alternativas. En su administración el sistema de producción estatal de vivienda para los trabajadores se transformó en un mecanismo de transferencia de créditos para beneficiar a las grandes desarrolladoras inmobiliarias (CITA?). De este modo el gobierno empezó a subsidiar la oferta, es decir, a las empresas constructoras, que en la siguiente administración llegó a representar el 25% del valor total de la vivienda. En dicho periodo, los créditos designados a la población que ganaba más de cuatro salarios mínimos mensuales (SMM) representaban el 80% del total, mientras que la población que percibía menos de eso redujeron su participación a una quinta parte, aun cuando esta última representaba cerca de 65% de la población total (IMSS / Secretaría del Trabajo y Previsión Social, 2010). Estas políticas tienen una relación directa con las recomendaciones que tanto el Banco Mundial (BM) como el Fondo Monetario Internacional (FMI) emitieron en 1992 dirigidas a promover un cambio de modelo de producción de vivienda en donde la compra de reservas territoriales, el diseño, la construcción y la comercialización se transferían a la iniciativa privada, mientras que el Estado se encargaría únicamente de subsidiar la compra de la vivienda así como de asegurar su financiamiento mediante créditos hipotecarios.

Es en la administración de Felipe Calderón (2006-2012) cuando se introduce la noción de ciudad compacta y de sustentabilidad urbana, pero en la práctica se siguieron autorizando desarrollos habitacionales periféricos a cargo de las mismas desarrolladoras privadas del sexenio anterior (GEO, URBI, HOMEX, ARA Y SARE). Aun cuando parte de este tipo de parque habitacional se construyó en zonas céntricas o intraurbanas, estudios recientes sugieren que muchos de estos conjuntos presentan una elevada tasa de desocupación (Monkkonen, 2012:PAG?).

El crecimiento superlativo de dichos desarrollos respondió a una supuesta demanda insatisfecha (menos hogares, rezago habitacional, migraciones, entre otros), pero en realidad dicho sector se siguió manteniendo como un importante pilar de la economía, más aún durante la administración del presidente Calderón se duplicaron los créditos hipotecarios en comparación con el sexenio anterior, y el sector de la construcción representaba cerca de 6% del Producto Interno Bruto, aun en medio de la crisis financiera global de 2008 (BBVA, 2013:2). Por el contrario, las políticas urbanas adoptadas por el presidente Enrique Peña Nieto (2012-2018) apuntan hacia el reordenamiento del territorio mediante su verticalización y densificación, así como la promoción de vivienda en renta.

Sin embargo, el discurso oficial tendría que venir acompañado de estrategias y acciones que aseguren el acceso de la población marginal a una vivienda digna en las periferias, la imposición de certificaciones basadas en los equipamientos y servicios impactarán necesariamente en el costo de la vivienda.

Acesse o artigo completo “LOS NUEVOS INSTRUMENTOS DEL MERCADO INMOBILIARIO: LA FINANCIARIZACIÓN DEL ESPACIO URBANO EN MÉXICO”.

 

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